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青白江、新津8宗土地不限房价较低起拍价2800元㎡

admin8个月前 (09-28)德清产业信息14

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　　6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

　　根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地较高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地较高应价小于宗地较高限价的，较高应价为出让宗地成交价格，较高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地较高应价达到设定的较高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

　　本批次集中供地中，青白江区和新津区均取消了住宅的清水较高限价，从土地端口放开了对郊县区域的住宅价格限制。

　　这8宗不限价土地，有7宗来自青白江区，只有1宗来自新津区。其中青白江的7宗土地分别位于凤凰新城、智慧产业城、国际铁路港和七星岛四个片区，土地分布范围、面积段都比较广泛，可供企业选择的机会较多；而新津地块则位于天府牧山数字新城片区，区域内的发展机遇正在迎来爆发。

　　生活氛围成熟度高，凤凰新城供应3宗宅地

　　凤凰新城是青白江区近两年来的土地供应主力区域，2020年至今，区域内共出让了7宗涉宅用地，当前区域内也已经吸引了保利、万科、人居、金科、雅居乐等品牌房企进驻。土地的快速出让，给凤凰新城带来了全新的城市发展机遇，当前凤凰新城内的各项城市配套正在不断完善。

　　本次凤凰新城出让的3宗土地均位于凤凰新城的核心区域内，周边各类配套成熟，生活氛围浓郁。其中39.53和110.83亩宗地之间距离约1.5公里，周边的交通、生态、商业、教育等配套资源基本实现共享。

　　两地块位于凤凰湖生态湿地公园东西两侧，凤凰湖生态湿地公园是凤凰新城的核心生态配套，生态资源比较优越。此外，地块周边1公里范围内还有凤凰实验幼儿园、大同小学、大弯小学（北区分校）、大弯中学（红旗分校）、青白江区人民医院等教育和医疗配套。

　　36.24 亩则更靠近凤凰大道，周边还有华金大道、同华大道等交通主干道路，交通便捷度更高。周边1公里范围内有华川中学、青白江外国语小学校、成都IMC美程广场等教育和商业配套。

　　今年4月份，39.53亩宗地西侧出让了一宗95.02 亩的纯住宅用地，以底价3200元/㎡被陆港兴辰竞得，清水较高限价为1.14万元/㎡。而本批次出让的3宗地块，起拍价3000-3200元/㎡，与陆港兴辰地块起拍价基本一致，但是这几宗土地并未限定清水较高限价，给了房企后续打造项目更多的选择空间。

　　从周边在售新房来看，新房项目以刚需住宅为主，清水价格仍未突破万元大关。其中天和悦城目前主推88-138㎡高层产品，均价7100-7500元/㎡；天和睿城打造92-180㎡高层产品，均价6096-8968元/㎡；金色阳光名邸有92-124㎡高层产品，售价8066-9900元/㎡。

　　宗地位置：青白江区栖凤路一段以北、凤凰西二路以西

　　土地用途分类：住兼商用地（兼容5%-15%商业用地）

　　配建：不少于建面1000㎡的社区用房一处

　　宗地位置：青白江区凤凰大道西段以南、华逸北路以东

　　配建：不少于建面1000㎡的社区用房一处

　　宗地位置：青白江区凤凰东四路以西，栖凤路以南

　　配建：不少于建面1200㎡的社区用房一处

　　本次出让的51.03 亩纯住宅用地位于青白江区智慧产业城较为核心的位置，片区定位青白江版本的“东郊记忆”，商业、生态、教育、医疗一应俱全。

　　地块周边1公里范围内，有万达广场、悦荟时代广场、大时代1956公园、长流河公园、大弯小学南校区、青白江妇幼保健院等配套资源，生活氛围成熟度较高。

　　去年二批次集中供地中，该宗地东侧出让了一宗70亩的住兼商用地，以3300 元/㎡的底价成交，清水限价为9090元/㎡。从周边的住宅市场来看，人居玺云府有高层、小高层和洋房产品在售，户型面积106-143㎡，均价约1.1万元/㎡；万达御湖龙湾有99-111㎡高层和小高层产品，均价约1万元/㎡。周边住宅市场以刚需及首改类产品为主，均价也在1万元/㎡左右，可以为后续打造项目的售价提供一定的参考。

　　宗地位置：青白江区团结南路以东、团结中路以南

　　配建：不少于建面1000㎡的社区用房一处

　　城市配套待完善，国际铁路港生态优势足

　　其实除了凤凰新城，国际铁路港也是近两年来青白江区土地供应的主力区域，目前人居、华侨城、德信等品牌开发商已进驻该区域。不过相较之下，国际铁路港的生活氛围成熟度还有所欠缺，配套也还有较大的完善空间。

　　该片区本批次供应一宗土地，位于复兴大道以南、香岛大道以北，为住兼商用地，净用地面积为32亩，整体地块比较狭长。该宗地较大的配套亮点就是生态。地块紧邻绣川河，可享受沿河绿道资源，周边还有青白江工业区森林公园、家珍公园等生态配套；在商业配套上，目前地块周边成熟小区较少，商业资源还亟待补充；从教育和医疗上来看，地块周边有城厢小学、城厢学校、城厢中学、四川大学华西第二医院青白江妇幼医院等配套，虽然可以满足周边的入学和就医需求，但优质度不够。

　　国际铁路港片区在今年一批次集中供地中出让了一宗31亩纯住宅用地，虽然该宗地的可售商品住房清水较高销售均价已经突破了1万元/㎡，但目前区域内在售的新房项目，如保利青江花园、华侨城粼港樾府等，清水房源价格都普遍还在0.7-1万元/㎡之间。而且后期区域还有多个项目将入市，后续项目要想实现更好的去化率，就要打造出产品差异化。

　　宗地位置：青白江区鸿泰大道以西、绣川河以北

　　土地用途分类：住兼商用地（兼容10%-20%商业用地）

　　七星岛2宗低密宅地入市，各类配套仍待补充

　　七星岛片区本批次供应的2宗土地均为纯宅地，计算容积率为2.0，而且土地净用地面积都接近百亩，整体地形也比较方正，便于后期的开发和打造。其中97.13亩地块紧邻同华大道，96.81亩宗地则紧靠毗河，相较之下，96.81亩地块可享一线河景，生态资源优越性更强，而且不临主干道路，受到的噪音和扬尘干扰相对较小。

　　两地块之间的距离约400米，配套资源可以实现完全共享。而从周边的城市配套来看，区域的配套资源还有较大的发展及完善空间。交通上来看，虽然骨干路网已基本成型，但社区交通路网仍待完善；除此之外，地块周边的商业、教育和医疗配套都还有待补充。

　　在97.17亩宗地的西侧，是去年二批次供地中由人居竞得的一宗纯住宅用地，该宗地以2450元/㎡成交，限定清水房价为7900元/㎡。该区域目前暂无在售新房项目，各类城市配套也尚未完善，所以购房者对于区域价格的预期如何还尚未可知。但区域内近两年正式拉开了供地序幕，而且两宗土地是青白江区本批次供应的容积率较低的土地，相信未来七星岛片区将迎来新的发展机遇。

　　宗地位置：青白江区七星大道以东，七星支十一路以北

　　宗地位置：青白江区成南路以南、七星大道以东

　　新津区本批次只供应了1宗土地，位于新津区近年来高速发展的天府牧山数字新城片区。天府牧山数字新城是成都排名前列冠以“数字”之名的产业园区，近年来动作频频，据了解，今年区域内还将建设新津体育公园、新津区人民医院、牧山之心智慧公园等重点项目。

　　本次新津区入市的这宗土地位于大件南路东侧、新津为明学校（小学部）以北，为住兼商用地，容积率为2.0，净用地面积为62.42亩。该宗地邻近新津站TOD，未来可受到新津站TOD的辐射。

　　宗地1.5公里范围内有新津地铁站和花源地铁站两个地铁站点，交通出行便捷，其中新津站还打造了以新津高铁和地铁双站联动的新津TOD项目，将涵盖、商业、写字楼等多种业态。此外，宗地1.5公里范围内还有石笋街小学新津校区、墨尔文国际学校、为明学校等教育资源。

　　目前地块周边在售的新房项目较多，而且大多都是以改善型产品为主。其中旭辉天府未来中心江山院，叠拼产品售价1.2-1.9万元/㎡；领地·天府兰台只剩余叠拼产品在售，单价约1.3-1.5万元/㎡。本宗地块未限定清水较高限价，留给竞得企业打造改善型项目的空间较大，不过目前区域内在售新房项目较多，又以改善型产品为主，打造改善型项目则要考虑到后续去化压力。