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海爾智家：海外監管公告 - 青島海爾空調器有限總公司擬收購資產所涉及的海爾集團公司持有的青島市一宗土地使用權及地上一棟房屋建築物項目資產評估報告
日期：2025-03-28 07:30:01
作者：分析师（No.08501）
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青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室七、评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告摘要大正评报字(2025)第069A号北京国友大正资产评估有限公司接受青岛海尔空调器有限总公司的委托，按照国家法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对因收购资产行为涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物的市场价值进行了评估。
1．评估目的：对海尔集团公司持有的一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为委托人拟收购该资产提供价值参考。
5．评估方法：土地使用权采用市场法进行评估，房屋建筑物采用成本法进行评估。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室海尔集团公司持有的土地使用权在评估基准日的账面价值807.25万元，评估值为3,704.00万元（不含增值税销项税额），评估增值2,896.75万元，增值率358.84%。
资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元序号项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%1土地使用权807.253,704.002,896.75358.842房屋建筑物13,856.6023,020.009,163.4066.133总计14,663.8626,724.0012,060.1482.247．特别事项说明本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了评估程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室8．需要提示的其他事项资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋建筑物项目资产评估报告正文大正评报字(2025)第069A号青岛海尔空调器有限总公司：北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物在2024年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：一、委托人和产权持有人概况本项目的委托人为青岛海尔空调器有限总公司，产权持有人为海尔集团公司，资产评估报告使用人为委托人，国家法律、行政法规规定可以使用资产评估报告的除外。
（一）委托人概况企业名称：青岛海尔空调器有限总公司企业类型：其他有限责任公司法定代表人：宋玉军注册资本：93,638.1625万元成立日期：1996年2月8日经营期限：1996年2月8日至无固定期限企业住所：青岛市崂山区海尔路1号海尔科创生态园经营范围：家用电器研发；家用电器安装服务；家用电器零配件销售；日用电器修理；日用家电零售；家用电器制造；家用电器销售；制冷、空调设备销售；制冷、空青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室调设备制造；货物进出口；技术进出口；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；专业保洁、清洗、消毒服务；工程管理服务；通用设备修理；专业设计服务；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；工程造价咨询业务；工程和技术研究和试验发展；配电开关控制设备制造；配电开关控制设备销售；配电开关控制设备研发；办公设备租赁服务；租赁服务（不含许可类租赁服务）；机械设备租赁；洗烫服务。
（二）产权持有人概况企业名称：海尔集团公司企业类型：股份制法定代表人：周云杰注册资本：人民币31,118万元成立日期：1980年3月24日经营期限：1980年3月24日至无固定期限企业住所：青岛市高科技工业园海尔路（海尔工业园内）经营范围：技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务（包含工业互联网等）；数据处理；从事数字科技、智能科技、软件科技；机器人与自动化装备产品研发、销售与售后服务；物流信息服务；智能家居产品及方案系统软件技术研发与销售；家用电器、电子产品、通讯器材、电子计算机及配件、普通机械、厨房用具、工业用机器人制造；国内商业（国家危禁专营专控商品除外）批发、零售；进出口业务（详见外贸企业审定证书）；经济技术咨询；技术成果的研发及转让；自有房屋出租。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室二、评估目的本项目评估目的是对海尔集团公司持有的一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为委托人拟收购该资产提供价值参考。
（二）土地权属状况评估对象已取得《不动产权证书》，其权属登记状况如下表：不动产权证书1：《不动产权证书》证号鲁(2022)青岛市崂山区不动产权第0057042号权利人海尔集团公司青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室共有情况单独所有坐落崂山区海尔路1号不动产单元号1GB00076W00000000权利类型国有建设用地使用权权利性质出让用途工业用地面积26723.80（共用土地使用权面积）使用期限26,663.2平方米土地使用权到期日2058年06月22日60.6平方米土地使用权到期日2048年10月17日登记机关青岛市自然资源和规划局权利其他状况姓名：海尔集团公司证件号码：81G单独所有土地分摊面积：60.6平方米不动产权证书2：《不动产权证书》证号鲁(2022)青岛市崂山区不动产权第0057045号权利人海尔集团公司共有情况单独所有坐落崂山区海尔路1号海尔白电研发中心不动产单元号1GB00071F00010001权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权权利性质出让/自建房用途工业用地/工业面积26723.80（共用土地使用权面积）/61327.48（房屋建筑面积）使用期限26,663.2平方米土地使用权到期日2058年06月22日60.6平方米土地使用权到期日2048年10月17日登记机关青岛市自然资源和规划局权利其他状况姓名：海尔集团公司证件号码：81G单独所有土地分摊面积：26,663.2平方米四、价值类型根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，选择市场价值作为此次评估的价值类型。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室市场价值定义：即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（一）法律法规依据1．《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日主席令第46号）；2．《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订，自2024年7月1日施行）；3．《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；4．《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正)；5．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正)；6．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（二）评估准则依据1．《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；2．《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；3．资产评估执业准则(1)《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号)；(2)《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号)；(3)《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室(4)《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；(5)《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；(6)《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号)；(7)《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；(8)中评协关于印发《资产评估准则术语2020》的通知（中评协〔2020〕31号）；(9)《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》（中评协〔2021〕30号）。
4．资产评估指南(1)《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；5．资产评估指导意见(1)《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；(2)《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；（三）权属依据1．不动产权证；（四）取价依据1．《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）》（2024年12月20日公布；2．《资产评估常用数据与参数手册》；3．委托人及产权持有人有关人员对评估对象情况的介绍、说明：4．评估专业人员收集的当前土地市场价格信息资料：5．评估专业人员现场勘查及调查所得的有关资料；6．国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料：7．委托人及产权持有人撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；8．近期土地交易价格信息资料；青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室9．评估人员收集、查询、整理的其他与评估有关的价格资料和费用数据。
10．产权持有人提供的工程建造合同、结算等相关资料；11．土地方面的取价资料；12．产权持有人提供的资产清单及其他资料；13．评估专业人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料；七、评估方法评估专业人员执行评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
市场法：市场法是在求取评估土地的价格时，根据替代原则，将评估土地与评估基准日较近时期内已经发生了的类似宗地交易实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室使用年期等差别，修正得出评估土地在评估基准日地价的一种方法。
根据本次评估价值类型、建筑物的特点以及资料收集等具体情况，结合评估方法的适用性分析，对评估范围内的建筑物采用成本法进行评估。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室整个评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成评估结论；编制出具资产评估报告；整理归集评估档案等。
主要评估程序实施过程如下：（一）明确评估业务基本事项由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、产权持有人和委托人以外的资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托人与资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
包括：1．指导委托人、产权持有人等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料；2．根据评估对象的具体情形，资产评估专业人员通过询问、核对和勘查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用抽样等方式进行调查；（五）收集评估资料评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人、产权持有人等相关当事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室评估专业人员对资产评估活动中使用的资料采取适合的方式进行核查验证，核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等。
（七）编制和提交评估报告1.评估专业人员在评定、估算后，形成初步评估结论，按照法律、行政法规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；2.根据资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核；3.在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是否对资产评估报告进行调整；资产评估机构及其评估专业人员完成以上评估程序后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。
（三）资产原地续用假设青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室原地使用假设是指假设资产将保持在原所在地或者原安装地持续使用。
（五）目标公司所在地宏观政治、经济、社会环境不发生重大变化；（六）汇率、利率、税负、通货膨胀、人口、产业政策不发生重大变动；（七）委托人和相关当事人提供的资料真实、合法、完整；评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估专业人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结论的责任。
资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元序号项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%1土地使用权807.253,704.002,896.75358.842房屋建筑物13,856.6023,020.009,163.4066.133总计14,663.8626,724.0012,060.1482.24十一、特别事项说明本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了资产评估程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室（1）对存在的可能影响评估对象的资产产权瑕疵事项、未决事项或法律纠纷等不确定因素，在委托人未作特殊说明而评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，本公司及评估专业人员不承担相关责任。
（五）自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，自评估基准日起一年内有效，即从资产评估基准日2024年12月31日起至2025年12青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室月30日止；超过有效期或有效期之内期后事项的变化对评估结论有较大影响时，需重新委托评估机构进行评估。
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告北京国友大正资产评估有限公司电话传线地址：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室十四、签名盖章北京国友大正资产评估有限公司资产评估师：资产评估师：二〇二五年三月十八日
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