预亏6940万割肉！德信中国凝视“深渊”
这是@闺蜜财经的第1264篇原创
谷雨已至，但很多人或企业的春天依旧没来。
近日，一份披露的《股权转让协议》，将百强房企德信中国重新拉回舆论视野。协议披露：出售目标公司余姚厚新置业有限公司100%股权，代价约3.72亿元。
此次交易买家为中意宁波生态园控股集团主要从事土地整治服务、工程建设业务等，公司最终由中意宁波生态园管理委员会拥有。
德信中国预计将按照持有卖方45.23%股权获得收入约1.68亿元，预计将获得未经审核除税前亏损约6940万元。
德信中国，在浙江算是大佬，为浙系房企四小龙之一，其他3家分别为中梁、祥生和佳源。老板胡一平1987年1月毕业于中国浙江的浙江省建筑工业学校，获得工民建专业中专学历，那个年代的中专，含金量还是比较高的。
胡老板算是从体制内下海成功的范例之一：1987年1月-1995年9月历任浙江省德清县住房和城乡建设局勘察设计室技术员、助理工程师、工程师；1995年开始成立德信地产并任董事长。
2022年，胡老板以50亿财富位列《2022年胡润百富榜》第1221位，其身后有两家香港上市公司：德信控股和德信服务，不过这两家公司上市时间都不算长。
德信中国虽然成立了20多年，但2019年才上市。德信服务则为物管公司，上市时间在2021年7月15日。
在蜜妹看来，德信系的两家公司，上市时间都颇为尴尬，可以说均错过了行业的高光时刻。德信中国前两年股价一直不愠不火，最近1年更是“惨不忍睹”；
德信服务集团稍微好点，不过股价波动也是频繁，后面要上涨恐怕难了。
且此前2022年末，德信中国在存续美元债投资人会上就曾透露，在谈判出售德信服务集团，但需要时间，且仍有不确定因素——虽然德信服务并不是德信中国子公司，但二者的实控人均为胡一平夫妇。
这几天，德信服务的人事大调整分外惹眼，诸多高管职位变动，其中就有执行董事以及首席财务官朱晓莉。
种种迹象表明，德信中国的财务压力似乎不小。早在2022上半年，德信中国以4.54亿元的价格出售其持有的浙江杭州德信艾工业园54.54%的股份，还引起舆论争议。
其一上述出售预计将带来未经审计的税前亏损约1404.19万元。其二该项目可以说是德信中国投资物业中租金收入最高的物业，从年报来看，2021年，该地址下的AI产业园为德信中国带来了约6818.7万元的租金收入。
亏钱也要卖掉“现金奶牛”，很容易让人联想到债务压力大。
此前，德信中国发布了2022年业绩报告，其中披露该司总营收221.5亿元，同比下降4.17%；毛利润21.78亿元，同比下降56.54%；归母净利润3.74亿元，同比下降60.3%。
此前中国房地产TOP10研究组发布的报告显示，2022年，百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。
如此来看，德信中国营收虽然跑赢平均，但归母净利润却有些“掉队”。
一方面，德信中国的借款虽然减少，但总量依然大。自银行及其他金融机构的借款，非流动及流动部分加起来211.91亿元，其中流动的占了93.41亿元。
另一边，该司现金及现金等价物却急剧减少。从2021年末的175.6亿元降低到2022年末的73.07亿元。如此来看，其现金不足以覆盖短债。
受此影响，德信中国的资产负债比率上升明显：从2021年末的60.5%增加到68.7%。
好消息是，2022年，德信中国对旗下美元债进行交换要约，一番波折后终于通过，不容易。该票据的本金额为3.483亿美元，最低接纳金额为3.1347亿美元。
也有不太好的消息，2023年一季度，德信中国的销售表现似乎不太好。前几天披露的销售数据显示，今年1季度，德信中国实现累计合约销售金额约81.7亿元，累计合约销售面积约47.6万平米。
2022年这两个数据分别是93.5亿元、42.9万平米。2023年，德信中国销售面积增加，但销售额同比下降了。这是否意味着，2023年德信中国楼盘均价下降，但销售额依旧上不来呢？
尤其值得注意的是，2023年3月单月，德信中国合约销售金额26.30亿元，同比减了34.9%。
2022年，房企销售相比2021年本就下滑不少，在原本低基数下继续下滑，未来会怎样线年，德信中国合约销售额约361亿元，同比减少约51.2%，合约销售建筑面积约197.3万平米，同比减少约43.5%。平均售价约为每平米18297元，同比减少约13.6%。
人事调整势在必行。财报显示，2022年，德信中国人员锐减，从2021年末的2476名降低到1561名，减幅约37%；雇员薪酬则降幅不明显，下降约17.1%为713.2百万元。算下来人均薪酬大概45.7万元。
2023年初，德信中国还对集团层面以及区域公司层面进行较大力度的调整——以集团各部门及区域公司的合并精简为主。
综上，和“浙系四小龙”的另外3位相比，德信中国似乎相对更稳一些——至少目前没暴雷。但债务压力也不小，尤其短债。若销售能进一步回暖，则走出泥泞依然可期，否则……
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