闲置资源是怎样生金的——浙江德清盘活闲置宅基地与闲置房屋调查
随着城镇化进程加快，农村闲置宅基地与闲置房屋不断增多。这些老房子如何变身“钱袋子”？浙江德清县做出了有益尝试：作为全国新一轮农村宅基地制度改革试点地，德清抓住“宅改”这个农村综合改革“牛鼻子”，巧妙用力，充分挖掘乡村发展内生动力，深入推动乡村振兴。
驾车驶入浙江湖州市德清县莫干山镇仙潭村，沿着蜿蜒的山路拐上几个大弯，豁然开朗处见到几个醒目的大字：“若曦民宿”——这栋三层小楼，由闲置农房改造而成，风格清新别致，令人印象深刻。
“从农民那里租过来，签了为期10年的合同，耗时一年精心装修。”走进院内，民宿老板沈月兰笑着告诉记者，这里已成为小有名气的“网红”民宿，慕名而来的游客越来越多。
老房子变身“钱袋子”。村党支部书记、村委会主任沈蒋荣感触很深：“盘活闲置农房，让村民得到了实惠，10年的租金可以在城里买下一套商品房了。”据统计，2021年仙潭村农民人均可支配收入达3.6万元，接近全国平均水平的两倍。
随着城镇化进程加快，农村闲置宅基地与闲置房屋不断增多。2020年1月实施的新版土地管理法规定，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。2021年中央一号文件提出，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，规范开展房地一体宅基地确权登记。这些举措赋予农民更加稳定的土地权益，充分挖掘了乡村发展内生动力。作为全国新一轮农村宅基地制度改革试点地，地处浙江北部的德清县紧抓发展机遇，努力盘活闲置宅基地资源，助力乡村振兴。
“有了这张‘身份证’，把老房子租出去就放心了。”捧着崭新的农村宅基地农户资格权登记证，德清县莫干山镇庙前村村民黄忠华一脸兴奋。
庙前村背靠莫干山景区，是休闲度假的好去处。“看到来村里开民宿的人越来越多，村民们就想把闲置宅基地租出去，增加收入。但只凭一纸租赁协议，农户心里没底，民宿老板也怕高额投入打了水漂。”庙前村党支部书记徐慧聪坦言，“直到拿到这个红本本，大家才吃下‘定心丸’。”
德清县农业农村局局长陈杨名告诉记者，在确认农村集体经济组织成员身份基础上，当地按照“一户一宅、限定面积”原则，建立“宅基地农户资格权登记簿”，向农户颁发“宅基地农户资格权登记证”，切实保障农户权益。
早在2018年6月，德清就在全国率先出台基于“三权分置”的宅基地管理办法，并颁发首批宅基地“三权分置”权证，盘活了一批农村闲置宅基地和农房，解决了一批农村产业发展的用地需求，为地方发展提供了要素保障。2020年9月，全国新一轮农村宅基地制度改革试点工作启动，德清成功入选试点地区。
颁发“宅基地农户资格权登记证”是农村土地制度改革的进一步深化。“农户资格权不是一种全新权利，而是对集体所有制下成员身份性权利的一种技术性处理。”陈杨名认为，在处理流转农户利益时，不仅要考虑流转时的利益分享，更要关注利益的动态调整和持续保障。为此德清县出台系列规定，确保宅基地使用符合政策要求，农民进城也不失资格权，切实维护发展好农民权益。
实现农民权益，安居是前提。为帮助农民安居，德清创新推出“单一”宅基地使用权抵押贷款政策。农民只要依法取得宅基地且未建房，即可在拥有部分自持资金的情况下，申请宅基地使用权抵押贷款，利率较常规贷款下浮20%。
“这相当于乡村版的按揭建房，可以帮助更多村民安居。”德清县下渚湖街道二都村村民汪宇峰告诉记者，“前不久，我以‘宅基地使用权+房屋所有权’方式获得银行贷款，正好补上前期投入的资金缺口。”
去年，德清出台《鼓励银行业金融机构开展宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款的指导意见》，对此前“宅基地使用权+房屋所有权”“宅基地使用权+房屋使用权”两种抵押方式加以完善，并扩大覆盖范围，以满足农户及经营主体多样化需求；还出台相关政策，鼓励银行参与宅基地使用权抵押贷款，并提出不动产权登记中心加入贷款合同审核、建立风险缓释基金等风险防控措施。
一座占地500平方米、长期荒弃的老房子，曾是洛舍镇东衡村党总支书记章顺龙的一块心病。10年前，有人向村里租下这里开设木材厂。然而，设备一开，噪声四扩，村民意见很大。后来，厂房荒弃，4个屋角塌掉1个，变成乡村环境整治中的一处“死角”。
改变始于去年。通过镇里的农村产权交易平台，博兰钢琴有限公司负责人俞旭明中标此处，随即将这座老建筑改造成集生产销售、钢琴文化体验于一体的琴坊。
“东衡村是长三角地区有名的钢琴生产基地，能在这里把钢琴制造流程与钢琴文化展示出来，特别有意义。”俞旭明说。
白墙黛瓦、青砖铺地、木格花窗，一年过去，俞旭明的琴坊修旧如旧，成为德清乡村风貌的一抹亮色。
“以前做仓库堆货，年租金不过5000多元，如今涨到7万多元。”章顺龙感慨，这座老建筑被成功激活的关键，在于与当地的钢琴特色产业发展及乡村建设挂上了钩。近年来，洛舍镇借势借力，通过培育龙头企业，打造钢琴区域品牌，不断提升钢琴产业发展水平。如今，他们正努力建设集钢琴制造、音乐旅游、文化创意于一体的特色小镇，持续提升乡村发展能级。
目前，德清以多种形式盘活利用农村闲置宅基地6817宗781亩、闲置农房面积129万平方米，推动村集体经营性收入年均增长24%、农村居民人均可支配收入年均增长9%。
值得一提的是，在宅基地制度改革和闲置农房盘活中，德清没有扎堆搞农家乐和民宿经营，尽力避免“一窝蜂”开发与同质化竞争。不久前，当地出台闲置宅基地与闲置农房盘活利用实施方案，以农房、宅基地为资源要素，积极招引数字产业类、文化旅游类、咨询服务类等新经济新业态落地，并规定：闲置土地利用改造要遵循“规划—设计—建设”规范，与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配，与村集体经济发展充分结合、相互促进，使农户、村集体、社会投资者多方共赢。
走进下渚湖街道二都小镇，各色建筑焕然一新。前几年，这里以收购、租赁形式对二都老街旁的38户农房重新规划修缮，改造成商铺、咖啡吧和图书馆等设施。
“闲置农房处置过程中，我们充分尊重农户与房屋所有权人意愿，房主可选择有偿收购或采用20年租赁方式，进一步提高土地利用效率，增加农民财产性收入。”下渚湖街道党工委副书记、办事处主任郭宁宁告诉记者，目前二都小镇已形成文化创意、教育研学、乡村旅游等多个业态。
闲置土地“活”了，产业也跟着“活”了。眼下，德清正布局新一轮闲置宅基地激活计划，目前已招引落地项目16个、在谈项目23个，总投资超6000万元。
在德清县钟管镇曲溪村村委会大楼，杭州未来乡村科技有限公司日前以每年5000元的租金，从该村农户潘信章手中取得建筑面积212平方米的农村宅基地使用权，使用期限为5年。
此前，老潘宅基地上的房子已闲置10多年。“一直想租出去，但对承租人情况不了解，总是不太放心。”潘信章告诉记者，“通过县里的‘宅富通’线上平台流转，我心里踏实多了。”据悉，这是全国首宗在线上平台成功盘活的农村宅基地。
潘信章口中的“宅富通”，是德清为推动农村宅基地申请、审批、监管、巡查、登记、办证、流转和退出而推出的全流程数字化管理系统。去年10月，围绕农村宅基地审批难、服务难、监管难等问题，德清建成浙江首个农村宅基地综合管理信息系统。“德清以数字赋能盘活闲置农房，为全国农村宅基地改革蹚出了新路子。”浙江省宅基地改革专班工作人员陈玉杰说。
“有了‘宅富通’农房流转平台，可以直接在线上查看房源，还有三维实景、地理位置，线上选好，线下再确认。”杭州未来乡村科技公司总经理曲磊向记者介绍，线上平台标有成交价、市场参考价，大家对租金心里有底，谈起来更高效。“没有房子方面的后顾之忧，就能安心发展文化创意产业，吸引众多青年农创客，促进当地乡村文旅业提档升级。”曲磊说。
“这套数字化系统还推出审核前置功能，依托各部门数据协同，在交易前一键审核农房是否存在抵押、是否符合村庄规划等问题。闲置宅基地如果存在问题，就无法上线流转，有效保障了投资主体权益。”陈杨名告诉记者。
德清数字化改革与宅基地“三权分置”改革有机融合，构建起农村闲置资源激活利用的闭环。数字平台打通了大数据循环通道，不仅有助于宅基地使用权流转情况排摸，更让宅基地确权登记颁证等工作有序开展。目前，德清已完成9.05万宗宅基地数据建库。其中，莫干山镇、钟管镇、下渚湖街道、舞阳街道的82宗闲置宅基地已在“宅富通”线上平台“挂牌”流转。
“我们将进一步强化数字综合应用和数字赋能，逐步完善农村宅基地管理信息系统，逐步形成信息‘一张图’，实现宅基地全流程数字化管理和资源共享整合，为全国宅基地制度改革提供更多经验。”德清县副县长王振权告诉记者。
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