杭州市人民政府关于调整杭州市区土地级别和基准地价标准的通知（杭政函［2004］129号）
各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《杭州市土地管理规定》和国土资源部、省国土资源厅关于城市基准地价更新与平衡工作的部署，结合本市实际，为进一步加强市区的地价管理和地价评估工作，规范和培育土地市场的健康发展，经市土地估价委员会和市人民政府第49次常务会议审议通过，现将调整后的《杭州市区土地级别划分范围》和《杭州市区基准地价表》等印发给你们，请认真贯彻执行。现就有关事项通知如下：一、本次土地级别和基准地价标准调整在市政府《关于调整杭州市区(不含萧山、余杭区)土地等级和基准地价标准问题给市国土资源局的批复》（杭政函〔2002〕18号）的基础上，以近期市场资料为依据，将萧山、余杭区的土地级别和基准地价纳入市区的统一体系。二、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。对原行政划拨的土地，其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股等，且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的，应按宗地评估确定价缴纳级差地租和市政配套费。三、凡符合有关规定，经批准需以协议方式出让土地使用权的，其出让价格按照市政府《关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政〔2001〕15号)规定确定。为加强对以协议方式出让土地使用权的地价管理，防止国有土地资产流失，决定建立协议出让土地使用权蕞低价标准。其中，属净地方式出让的，工业等用地蕞低价不低于基准地价（含土地开发成本、级差地租和市政配套费）的70%；属受让人自行承担征地拆迁的，工业等用地蕞低价不低于基准地价（只含级差地租和市政配套费）的70%。四、西湖风景区用地容积率大于20的，由市国土资源局根据《西湖国家级风景名胜区基准地价表》的标准，制订具体的实施标准。西湖风景区内用地年土地有偿使用费标准按标定地价的20%乘以土地还原利率确定。五、考虑到萧山、余杭两区是首次纳入市区基准地价体系，为有利于其地价管理政策和具体工作的前后衔接，在具体执行时，两区的各类用地基准地价可在本标准的基础上分别下调15%，其中土地开发成本、级差地租和市政配套费的比例也可作适当调整，但调整幅度不得超过15%。六、上述标准自发文之日起实施。市政府杭政函〔2002〕18号文件同时废止。
杭州市人民政府二OO四年九月二十七日
杭 州 市 区 土 地 级 别 划 分 范 围 表
东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保俶路，北至体育场路、环城西路、密渡桥路、京杭运河、中河路高架桥。
Ⅰ级土地以外，东至绍兴路、环城东路(贴沙河)、铁路、江城路，南至万松岭路、西湖风景名胜区界线，西至曙光路、西湖风景区界线、玉古路、天目山路、教工路，北至文三路、文晖路、上塘路、朝晖路。
Ⅱ级土地以外，东至绍兴路、文晖路延伸段、机场路、艮山西路、秋涛北路、庆春路，南至钱塘江、复兴立交桥（中河路下）、西湖风景名胜区界线，西至玉古路、西湖风景名胜区界线(西溪路)、古翠路、文二路、学院路，北至文一路、德胜路。
(1)北区片：Ⅲ级土地以外，东至火车东站前的河、京杭运河，南至钱塘江，西至西溪路、紫荆花路，北至余杭塘河、京杭运河、湖州路、绍兴路、香积寺路、东新路、德胜路、铁呼、规划潮王路延伸段与石桥路交汇处。
(2)南区片：Ⅲ级土地以外，东至复兴立交桥（中河路下），南至钱塘江，西、北至西湖风景名胜区界线。
(1)北区片：Ⅳ级土地以外，东至铁路，南至钱塘江，西至西溪路、西溪风景区界线、浙大紫荆港校区西界，北至规划路、汽车北站、西塘河、规划定海路西延伸段、京杭运河、石祥路、东新路、重工路、铁路。
(2)钱塘江南岸区片：东至萧山区界线，南至中兴路、之江一号路、东信大道，西至钱塘江，北至钱塘江。
(3)萧山城区片：东至育才路，南至潘水路、河，西至铁路，北至萧绍路。
(1)北区片：Ⅴ级北区片以外，东至笕丁路、机场路、明石路、白石村、规划德胜路延伸段、规划九堡大桥所在南北向道路，南至钱塘江，西至西湖风景名胜区界线、龙门山、金鱼井、西溪路、绕城公路、西溪文化旅游区北界线、紫金港、余杭塘河北侧干流、宦塘河、三墩镇西规划路，北至三墩经济适用房北界线、余杭区界、谢家路、金昌路、铁路(杭钢集团公司)、杭钢集团公司与半山路交汇处、半山山脚、广济路、石桥路、华丰路、丁石路、石祥路、与笕丁路交汇。
(2)钱塘江南岸区片：Ⅴ级地钱塘江南岸区片以外，东至铁路、至萧山国际机场快速路、萧山区界线（城市远景快速路）、西兴镇，南至03省道、滨兴路、红旗路、南环路、之江三号路、东冠路、杭闻公司、之江大桥至湘湖的规划道路、之江大桥，西至钱塘江，北至Ⅴ级钱塘江南岸区片界线)之江国家旅游度假区片：东至杭州之江国家旅游度假区东界线，南至之江国家旅游度假区南界线、转塘镇，西至之江国家旅游度假区西界线，北至之江国家旅游度假区北界线、西湖风景名胜区南界线。
(4)龙坞风景区小和山森林公园区片：东至龙坞风景区小和山森林公园东界线，南至龙坞风景区小和山森林公园南界线，西至龙坞风景区小和山森林公园西界线，北至龙坞风景区小和山森林公园北界线)龙坞风景区南区片：东至龙坞风景区南区的不界线，南至龙坞风景区南区的南界线，西至龙坞风景区南区的西界线，北至龙坞风景区南区的北界线)萧山城区片：萧山城Ⅴ级地以外，东至铁路，南至南环路以南的规划路，西至萧金路，北至北塘河及宁围镇铁路以西的沿江地块。
(7)临平城区片：东至红丰路，南至人民大道、东湖路、世纪大道，西至迎宾路，北至曙光路。
(8)下沙城区片：东至七号路，南至六号路，西至下沙镇界线，北至二号路。
(1)北区片：Ⅵ级地北区片、下沙城区片和临平城区片土地以外，东至临平城规划东界线与南界线、铁路、绕城公路至下沙杭州经济技术开发区、钱塘江，南至钱塘江，西至规划之江大桥、凌家桥、中村、小和山、闲林镇、仓前镇、铁路；北至铁路、勾庄、铁路、绕城公路、崇贤镇、余杭区界线、星桥、临平城规划东界线)钱塘江南岸区片：Ⅵ级地钱塘江南岸区片及萧山城区片以外，东至绕城公路、杭甬高速公路、规划高速铁路、建设一路、下潦、新塘街道，南至闻堰镇、湘湖旅游度假区南界线、曹家桥、绍兴县界，西至钱塘江，北至Ⅵ级地钱塘江南岸区片界线、钱塘江。
(1)乔司区片：东至海宁市界，南至绕城公路，西至铁路，北至Ⅶ级地临平城区片界线)北区片：Ⅶ级地北区片土地以外，东至桐乡、海宁市界，南至Ⅶ级地界线、钱塘江、富阳市界，西至富阳市界、桦林、孙家坞、中泰乡、余杭组团规划区界线，北至铁路、石墙里、连坎桥、河、良渚规划建设区界线、栅庄桥、三家、超山风景区南、临平城北部规划工业区块。
(3)塘栖的建成区及规划建设区范围。
(4)瓶窑区片：瓶窑规划建设区范围内土地。
(5)江南城区片：Ⅶ级地以外，东至萧山国际机场西侧规划路、新塘街道新街镇边界，南至绕城公路；
(6) 义蓬镇、瓜沥镇、临浦镇的规划建设区范围。
(1)北区片：Ⅷ级地以外，东至桐乡市界，南至Ⅷ级地界线，西至富阳市界、临安市界、娘娘山、长乐、铁路，北至德清县界。
(2)江南城区片：Ⅷ级地以外，包括瓜沥集镇规划外行政辖区、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙大堤以南部分、临浦集镇规划外浦阳江以北行政辖区、靖江、衙前、坎山、南阳、河庄南沙大堤以南部分、义桥绕城公路以南部分、所前绕城公路以南大部分地区。
(1)北区片：东至铁路，南至长乐、娘娘山，西至临安市界，北至银子岗、白塘、牌楼山、牛角尖顶、德清县界。
(2)江南城东区片：河庄南沙大堤以北部分、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙大堤以北部分、新湾镇南沙大堤以南部分、党山镇行政辖区、党湾镇行政辖区。
(3)江南城南区片：临浦镇浦阳江以南行政辖区。
(1)北区片：东至Ⅹ级地界线，南至临安市界，西至鸡鸟山、白纸厂，北至德清县界。
(2)江南城东区片：新湾镇南沙大堤以北部分、农二场、益农镇、一万七亩。
(3)江南城南区片：戴村镇和义桥镇许贤片、河上镇。
市区范围内除Ⅰ－Ⅺ级以外的其余区域。
上述文字表述以《杭州市区土地级别图》为准。
杭 州 市区 基 准 地 价 表
1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。
2、基准条件界定：商业、综合、住宅和工业用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于上述标准时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，按附件3～5确定的楼面地价标准执行。
3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
4、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。
5、萧山区、余杭区所在级别的各类用途基准地价可以本标准为基础分别下调15％执行。
6、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。
杭 州 市区 商 业 用 地 楼 面 地 价 表
1、楼面地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。
2、本标准适用于容积率大于2.0条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。
3、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。
4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调15％执行。
5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。
杭 州 市区 综 合 用 地 楼 面 地 价 表
1、楼面地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。
2、本标准适用于容积率大于2.0条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。
3、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。
4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调15％执行。
5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。
杭 州 市区 住 宅 用 地 楼 面 地 价 表
1、楼面地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。
2、本标准适用于容积率大于2.0条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。
3、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。
4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调15％执行。
5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。
西 湖 国 家 级 风 景 名胜 区 土 地 级 别 划 分 范 围 表
西湖国家级风景名胜区Ⅰ级土地：东至湖滨路、南山路，南至南山路，西至西山路，北至北山路。
西湖国家级风景名胜区Ⅱ级土地：Ⅰ级土地以外，东至保俶路、万松岭路和吴山景区的东界，南至凤凰山、南山公墓、虎跑，西至上满觉陇、五老峰、茅家埠、灵隐寺、折乐桥、植物园西界，北至玉泉路、浙大路、曙光路。
西湖国家级风景名胜区Ⅲ级土地：东至Ⅱ级土地的西界、南界和西湖风景名胜区的东界，南至钱塘江，西至上天竺、龙井、九溪、十八涧、屏峰山疗养院，北至Ⅱ级土地南界。
西湖国家级风景名胜区Ⅳ级土地：东至Ⅱ级地的西界、Ⅲ级地的西界，南至之江路，西至七佛寺、外大桥、梅家坞、柴窑里、美人峰、西湖风景名胜区西界，北至老和山、浙大南围墙。
西湖国家级风景名胜区Ⅴ级土地：除上述Ⅰ至Ⅳ级土地以外的所有西湖风景名胜区内的土地。
上述文字表述以《杭州市区土地级别图》为准。
西 湖 国家 级 风 景 名 胜 区 基 准 地 价 表
1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％。
2、基准条件界定：商业用地、综合用地和住宅用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于2.0时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，应参照附件3～5的标准另行加价。
3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年。
4、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件6。
5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10的标准另行加价。
西 湖 国家 级 风 景 名 胜 区 有 偿 使 用 费 标 准 表
1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％。
2、基准条件界定：商业用地、综合用地和住宅用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于2.0时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，应参照附件3～5的标准另行加价。
3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年。
4、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件6。
5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10的标准另行加价。
杭 州 市 区 土 地 用 途 分 类 与 行 业 修 正 系 数 表
金融、保险、证券、电信、移动、加油站、电力等营业场所用地
运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部等用地
商店、商场、各类批发、零售市场等用地；饭店、餐厅、酒吧、宾馆、招待所等用地
洗染店、维修网点、洗浴等服务设施用地
各类写字楼（含企业办公楼）用地
文体、科研、设计、教育、医卫、会展场馆等公共设施用地
经营性地上停车场、仓储、物流等用地
工业、工业仓储用地及交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等市政公用设施用地
1、上述范围以外的用地，由市国土资源局根据实际情况确定用地类别及相应的行业修正系数；
2、具有多种用途的土地应按分摊土地面积分别确定用地类别。
杭 州 市 区 主 要 道 路 临 街 土 地 出 让 加 价 标 准
武林广场、延安路、解放路西段(中河路以西)、湖滨路
吴山广场、体育场路中段(环城西路至中河路口)、庆春路西段(中河路口以西)、西湖大道西段(中河路以西)、环城西路、平海路(中河路以西)、武林路
城站广场、庆春路东段、解放路东段、中山中路、中山北路、体育场路(西段)、浣沙路、西湖大道东段(中河路以东)、凤起路、湖墅南路、保俶路、曙光路
老市区的环城东路、环城北路、中河路、南山路、建国路、天目山路、莫干山路南段(文一路以南)、开元路、文苑路东段(古翠路以东)、文晖路西段(中河路以西)、清泰街、教工路南段(文一路以南)、秋涛北路、庆春东路；
萧山城区的市心路（潘水小区至机场路）、西河路、人民路；
余杭临平城区的北大街（邱山大街至西大街）、木桥滨路、保健路、邱山大街（体育场路至东湖路）
临街加价额 = 宗地临街长度×单价
杭 州 市 区 土 地 级 别分 类 细 化 表
武林广场地段、延安路地段、湖滨路地段、南山路地段、解放路地段、西湖大道地段、吴山广场地段、环城西路地段
体育场路地段、庆春路地段、凤起路地段、武林路地段、中山路地段、平海路地段
与Ⅰ级地相临地段及城站广场地段、西湖大道地段、体育场路地段、庆春路地段、风起路地段、解放路地段、中河路地段、东河沿岸地段、曙光路地段、湖墅南路地段、黄龙体育中心地段
保俶路地段、建国路地段、天目山路地段、杭大路地段、中山北路地段
与Ⅱ级地相临地段及湖墅南路地段、莫干山路地段、建国路地段、庆春东路地段、凤起路地段、文三路地段、曙光路地段、浙大路地段、钱江新城区地段
上塘路地段、鼓楼地段、教工路地段、文二路地段、中河路地段、凯旋路地段、绍兴路地段、河东路地段
与上一级别相临地段及已建成区地段
1、为缓解土地级别之间级别差价太大的问题，根据级别内部土地优劣条件进一步把每个级别划分为3类，以实现级别之间地价的平缓衔接。在执行基准地价标准时，根据实际情况可按上述幅度调整基准地价标准。其中1类为优，在级别基准地价标准上可上浮5%；2类为中，与级别基准地价标准持平；3类为劣，在级别基准地价标准上下降5%。
2、在前述级别细化的基础上，对临西湖地段可再上浮20%；对临钱塘江地段可再上浮10%。
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