5大实招破解工业用地难让“寸土”产“寸金”
制约招商引资项目落地的因素很多，而土地短缺已成为阻碍招商引资的核心问题。为了杜绝项目圈而不建、圈大建小、乱圈乱占、荒芜闲置等现象的发生，各地出台了土地集约化利用的措施，让土地产出最大的经济效益。为此，参谋君围绕土地集约化的先进做法进行了整理，提供了可借鉴的路径和方法，供招商同仁学习借鉴。
随着产业格局的变化，过往粗放式的土地供给和管理政策逐渐跟不上新业态、新产业、新经济的步伐。尤其是战略新兴产业的推进，从生产到研发要遵循产、学、研高度融合，使得更快适应新发展，促进产业转型升级。因此，亟需有更好的配套土地政策，以激发土地的活力与红利。
2015年，国家出台相关政策支持新型产业用地发展，提出了“新产业、新业态”用地。而深圳、上海等城市根据自身产业发展情况，甚至比国家还早就出台了新型产业用地政策。2013年1月，深圳新增了新型产业用地M0，为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。同年，上海出台了《上海市规划和国土资源管理局关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》，意见中明确提出，在规划用地分类中对应“科研设计用地（C65）”类别。
创新型产业用地由来已久，在广深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是M科，在杭州是M创，在惠州是M+。虽然各地在命名上不同，但是在战略本质上基本一致，主要释放“低成本、高容量、混合功能”的政策红利，能有效推动城市低效工业用地更新，为培育创新产业、提高产业效率创造条件。
企业规模大就是优等生？厂房面积大就是效益高？纳税大户定受青睐？“亩均考核”的到来，改变了大家对企业的传统认知。简单的说，不以规模大小为标准，而以企业“亩产效益”论英雄，也是土地集约用地的重要做法。
早在2006年浙江省在全国最早提出并实践“亩产论英雄”理念，通过正向激励和反向倒逼，引导企业走科学发展之路，促进经济结构调整和发展方式转变。主要从亩均税费、亩均销售收入、亩均工业增加值、单位能耗工业增加值等重要指标，通过加权计算各企业综合得分，按行业分类进行高低排序。
再根据各项指标的加权核算结果，进行分行业排名，实行分档位的动态管理，实施差别化电价、水价、排污费和用地、用能等配置政策。比如，排名靠前的企业，必然享受的优惠政策力度大、权益多；反之，落后的企业将从用电、用能等方面给予一定的限制。
继浙江之后，江苏、广东等地开始制定各自的工业企业亩均（产）效益综合评价相关实施方案，并不断丰富亩均（产）的内涵，不仅与税收产出、工业增加值、单位能耗和排放等指标挂钩，而且还成为招商引资的新要求，更是为土地集约化提供了新的措施。
招商引资中谈到土地使用年限，想到的就是50年产权的工业用地。早在2013年，深圳出台了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”，首次批量推出了20年期限的产业用地。规定20年期满，符合产业发展导向、企业经营状况良好的，可以“在缴交市场地价后续期”，未达到续期条件的“给与适当补偿后收回土地使用权，对用地和建筑物重新安排”。
而北京再一次破冰，使用年限只有20年的土地又出现了！据了解，该政策将率先在国务院和市政府批准设立的三大开发区和16个产业园区试点。对于“高精尖产业”的入园标准和审核，《意见》中要求，在落实全市产业目录、负面清单、准入标准和鼓励政策的基础上，由各区政府、北京经开区管委会制定辖区内产业规划、产业准入清单，并适时组织评估。
也就是说，按照高精尖产业准入标准研究确定入园企业的准入条件。一方面，为了防止盲目招商，要充分地考虑自身的产业定位及优势进行选商。另一方面，工业土地必须提高投入产出的强度，进一步让土地利用集约化。
工业上楼作为一种产业空间创新模式，正逐渐被推广。广东在2005年明令叫停“花园式”工厂，并鼓励多层厂房的建设。用地资源紧张和土地成本上升，直逼珠三角地区制造业企业不得不进行“上楼革命”。
2019年，《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，掀起了行业内探讨“工业上楼”的热潮。为“工业上楼”模式提供设计标准和操作指引，在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻，包括但不限于新一代信息技术、生物医药、高端制造、智能材料等轻型制造企业。
工业上楼直接目的就是为了破解土地集约的难题，极大缓解工业载体不足的问题。比如以往30亩土地只能建设一家2万平方米左右的工业企业，而如果在同样的土地上建设高层工业楼宇，按每家工业企业3000平方米的规模来规划，可以建设30余家企业，由此土地实现倍增效益。
包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊，首层层高要求不低于12米。机械装备行业由于设备较高，首层层高要求不低于10米。
如机械装备、家用电器、机器人、包装印刷、五金等行业，首层地面荷载需要2吨/平方米，其他行业一般在1.5吨/平方米及以下荷载标准。
生物医药、印刷油墨、电子薄膜这类行业，一般无法与其他行业的生产空间置于同一栋楼。这类产业既不容许上下楼层有震动较大的企业，还要求生产空间是无尘车间，以保证产品的精确性。
2016年，浙江在全国率先推广工业用地“先租后让”模式。“先租后让”的实质是让企业先租赁土地，等进入稳定期后，再决定是否购买土地，从而减少因盲目购地所导致的土地浪费。
首先大大避免了企业拿了地却不开发，或运营不够好导致关闭的情况，破解了部分企业“投机囤地”的问题。其次，通过在租让环节设置项目前置条件，能够在企业的固定资产投资强度、亩均税收等关键指标的动态监管，结合实际情况进行优胜劣汰，促进了土地节约集约利用。
除此之外，这种方式提高了政府在土地出让过程中的主动权，该模式通过设定租赁年限，让项目以实际经营业绩证明其符合准入标准，落实了项目准入制度，筛选和留存了优质项目，提高了政府招商的精准度。
在土地集约利用方面，各地要按照用地指标管理办法，任何项目落地前，对项目用地定额、投入产出、亩均税收等指标集体审议，采取长期租让结合、弹性出让等方式，因地施策减少低效用地。
还要进一步优化土地要素配置，切实提高土地产出效益，支持培育发展新产业、新业态，确保优质项目落地。当这些成体系的约束、激励指标皆符合预期，不惧怕横向、纵向对比时，各地的经济指标、财政数据才会更上一层楼。
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