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封顶和低溢价并存 浙江土地市场降温趋势逐步蔓延

admin2年前 (2024-09-28)德清产业信息92

  近期,嘉兴、湖州等地的土地出让已经显示出较为明显的降温趋势。今日绍兴越城、金华义乌、台州椒江这些浙江较为典型的区域出让涉宅地,

  容积率1.87,建筑面积219212㎡,采用“限房价、限地价、定品质、竞配建”的方式出让,商品住宅整盘蕞高均价为19000元/㎡(不含装修价)。

  此次金辉地块10200元/㎡的楼面价,相比隔壁7月21日出让的阳光城&勤业地块10813元/㎡且封顶竞配了租赁住房15800㎡明显降低,而且金辉地块的新房限价高了200元/㎡,降温非常明显。

  土拍降温后,房企预期利润率明显上升,此次金辉地块预期利润率超过10%,但值得关注的是,未来袍江能否支撑起两万左右的房价,存在较大的确定性。

  龙湖以5.2亿元封顶竞得椒江区中心大道以东、洪家南环线%,且需无偿返还住宅建筑面积6800㎡。

  容积率2.5,建筑面积75677㎡,其中住宅建筑面积≤69077㎡,商业建筑面积(含物业管理经营用房)≤6600㎡(商业建筑面积不少于4000㎡将以8080元/㎡回购)。

  地块虽然溢价封顶且无偿返还住宅建筑面积6800㎡,但相比周边地块地价仍是有明显降温。地块北面400米的方远·天筑誉府项目,2020年12月29日拿地楼面价为6997元/㎡,且需无偿返还住宅建筑面积高达27150㎡。

  所以溢价率的高低不等于市场热度的高低,溢价率主要是反映土地起拍价的定价策略,而衡量土地市场热度的主要指标是和周边及历史地块的对比,以及预期的利润率水平。

  滨江房产以13.9亿元竞得义乌市福田街道春风大道与银海路交叉口东南侧地块,楼面价17216元/㎡,溢价率1.46%。

  地块容积率2.7,建筑面积80844㎡,地块形状较为特殊,是“7”字形的条状,排布和朝向有一定限制,地块一层为商业,二层及以上为住宅。

  周边项目中,都会文澜2020年8月拿地楼面价为17423元/㎡,目前高层在售均价32000-33000元/㎡。

  今日地块溢价率较低,同时相比周边3万左右的新房售价,楼面价也偏低。主要原因是一方面地块本身的形状限制以及周边小环境一般,另一方面也和义乌整体土地市场有小幅降温的趋势相关。

  融信&滨江&东厦建设联合以28.48亿元竞得乐清市中心区ZX-7a、ZX-7d-1、ZX-7d-4公开出让地块,楼面价11805元/㎡,溢价率0.1%。

  容积率3.43,建筑面积241258㎡,其中商业建筑面积10000㎡-16400㎡,另外回购总建筑面积不大于37676㎡(包括商业建筑面积回购3700㎡)。

  地块位于乐清市核心区,紧邻温州S2线乐成站,距离乐清市政府仅300米,周边各类配套齐全,区位优越。

  地块周边土地出让较多,且地价普遍高于今日地块。北面500米的建发项目,今年4月拿地楼面价为11676元/㎡+配建人才用房14900㎡;南面700米左右的绿城青坤项目,今年5月拿地楼面价为15008元/㎡+政策性用房9400㎡。周边在售项目中,新湖·金溪花园高层在售均价约21000元/㎡。

  浙农控股以3.025亿元竞得松阳县环城南路与环城西路交叉口西北商住地块,楼面价4110元/㎡,溢价率7.8%。

  容积率1.8,建筑面积73604.7㎡,住宅建筑(含商业裙房)地上9-15层。

  地块是2021年松阳县出让的首宗涉宅地,位于松阳县南城的独山区块。周边地块中,去年11月出让的祥瑞水投·香逸珑悦成交楼面价为4095元/㎡,周边房价在10000-11000元/㎡。

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