2023年北京朝阳买房攻略看这一篇就够了
在朝阳区买房是最容易挑花眼的，因为可选的房子太多，从2021年起朝阳供地突然发力，，连续2年供地27块地，供地数量比前几年一下子翻了三四倍，在2017年-2020年北京4年累计供地只有18宗。
并且，2023年朝阳区拟供地还有17宗，2023年依然是土地供应大年，定福庄、崔各庄、东坝、管庄、奶西、孙河、十八里店都有供应。大量供地导致新房项目竞品云集，一个版块一旦出项目就是三兄弟四兄弟。整体的市场存量1万+，成交量虽大，但是项目内卷去化缓慢，为了卖房，各个项目将蹭概念蹭流量玩的是炉火纯青。崔各庄奶西照着望京概念使劲薅羊毛，东坝已经号称北京饼王，王四营的国贸概念，十八里店的朝阳港等等。对于买房人而言，在这些众多项目里，应该如何挑选呢？
说到新房，一定要先了解区域的产业概况。近几年朝阳的发展其实有点吃力。2016年朝阳区和海淀区的GDP都是5000亿，并驾齐驱。2021年海淀GDP9500亿，朝阳只有7500亿，已经大幅落后。这里面一方面是因为朝阳的产业结构以咨询、金融、文创等服务产业为主，三年疫情影响，对于服务业的冲击和影响巨大。另一方面是朝阳的产业转型之路不算顺利，不像海淀亦庄高精尖的产业、大兴医药产业发展很快，望京在做产业转型，但是相比较进度比较慢。在整体规划上，目前朝阳一共规划了七个产业区，包括CBD、望京、中关村朝阳园，奥林匹克中心区、金盏、垡头等。
整体的综合定位是，东部和北部强化国际交往功能，建设国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地；南部地区将传统工业区改造为文化创意与科技创新融合发展区。朝阳区是北京市当之无愧的经济强区，以金融业、租赁业和商务服务业为主导产业。有CBD、奥运、中关村朝阳园三大功能区作为支撑，这里汇聚了中央电视台、中国国际贸易中心等标志性建筑。中关村朝阳园更是国家级高新技术园区，是国际研发创新聚集地和战略性新兴产业增长极。同时，朝阳区拥有工人体育场、奥林匹克体育中心、首都图书馆等国家级体育文化设施，成为北京市的国际科技文化体育交流区。中国国际展览中心、中国国际贸易中心、全国农业展览馆等场馆，每年都举办各种展览，成为全国会展文化的焦点。
虽然朝阳这几年发展变慢，但是潜力依然巨大，拥有丰富的金融、涉外、文创资源，加快产业落地速度，仍然是稳坐北京第二区。
奶西版块单从版块角度来看，目前的朝阳新房版块，首推奶西，望京作为朝阳的经济中心，有着非常强的产业支撑，跟着阿里去买房已经是很多人的共识。并且同时还可以辐射到海淀中关村。奶西的地块指导价比崔各庄贵了1000，但是产品品质更高，虽然物理距离远了一点，但是实际交通用时，来广营北路到望京只需要10分钟。同时近年望京版块外拓的方向明显也是向北部的中关村朝阳区北区偏移，和奶西版块会更近。区域内望京樾、中建宸园去化速度都比较快，金隅2022年第四批土拍拿下的321地块也即将上市。崔各庄核心点是望京和丽都商圈外溢，承接了1000万预算改善需求的市场空白，但是在版块发展上，虽然距离望京很近，但附近棚户区的改造升级会比较慢，城市界面的改善有待时间，5年内很难看到显著改观。就目前而言，最关键的是南皋路能否下穿机场高速+五环，解决铁路平交路口的卡脖子难题。东坝东坝一直在北京被称为‘饼王’，口号喊了十几年，目前已经进入提速阶段，正在如火如荼的建设，第四使馆区、第二三里屯、自贸区概念、6条地铁规划的落地指日可待，当然，虽然被称为饼王，但是东坝新房的价格和销量是实实在在起来了，去年入市的北熙区开盘即大卖，当日卖出400多套。王四营王四营版块，这里是朝阳第二个成片的开发区，从区域规划的维度，按照朝阳区政府规划：
“推动传统工业化转型升级，目标打造焦化厂文创区，推动以数字内容产业、设计服务产业为主导的科技文化产业发展，利用老旧厂房等空间资源，承接品牌文化展演、商业展示活动的举办”
王四营对标的版块是798，以文创产业为重点。朝阳唯二的成片开发区+五环内+临铁，综合看确实有很大的发展潜力。通勤便利，承接CBD外溢人群，国贸通勤30分钟，地铁房，五环内，小户型，像保利锦上二期，东四环边做出不到468万的普宅，也算是真香了。目前最大的问题一方面是城市界面相对较差，化工桥，焦化厂遗址，还有很多等待迁出的低效能产业，看着让人上头，对于预算800到1000万的改善人群而言，属实有点鸡肋，不太看得上，但是反过来看，如果这些问题解决了，房价也不是现在的71000元/㎡了。豆各庄豆各庄和王四营隔五环相望，位于朝阳区东南部，南与通州台湖相连，西与王四营相邻，地处CBD、亦庄、北京副中心三大黄金区交汇处。同时项目临近中关村朝阳园垡头区，项目紧邻五环，地铁上盖，距离地铁7号线号线，可覆盖东三环、东四环各大商圈，30分钟可到达九龙山与双井商圈，距离环球度假区仅8站距离。非常适合CBD工作的人群与7号线沿线人群。
与同为五环内项目对比，绿城沁园6.4万，石景山长安悦玺7.95万，崔各庄8.8万指导价，张郭庄熙悦晴翠6.8万，学府壹号院8.96元，就北京环线对比而言，绿城沁园具备价格优势。6.4万在朝阳区内也属于单价最低的新盘。并且设计的有小户型，其中55平一居室总价373万，77/80平两居总价500/520万，上车门槛低。十八里店这里是朝阳的一个重点项目，朝阳港。
因为离分钟寺比较近，经常把分钟寺三兄弟拿来做比对，一个是10万+，一个是7万+。
区域内只有金隅昆泰云筑一个新房项目，2022年2批次，金隅携手住总继续在十八里店拿下十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685、694地块，该地块目前尚未入市。
朝阳区东四环沿线区域，除了十八里店与王四营之外，都已经发展饱和， 从朝阳区规划看，东南板块是以“朝阳港”的定位来规划发展，功能定位为宜居生活区。属目前十八里店的现状是产业配套全全欠缺，属于一个标准的潜力型区域。
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