企业测评│万科泊寓：开业超14万间全年增长领跑行业
万科泊寓作为房企系公寓进入行业已有6余年，2020年，无论是开业规模还是管理规模均稳居规模榜首位。作为行业的先行者，泊寓在业内凭借自身优势，稳扎稳打，不断创新探索新模式，将继续为其维持行业领先地位。
以下本文将从商业模式、企业布局、项目运营、产品打造、及未来发展等多维度全面解读万科泊寓。
2018年，万科将租赁住宅业务作为集团核心主航道业务之一，也是第二大核心业务，作为万科多元化发展的新路径，泊寓在集团中的地位不断提高，2019年已成立独立事业部，在架构上平行于新房事业部，拥有较高的自主决策权。
在资产的轻重选择上，房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大底气。万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。而基于自持住宅用地只租不售的限制，万科以重资产的方式建设长租公寓；同时，轻资产与中资产模式作为辅助运营方式，泊寓与项目持有方或经营方签订房屋租赁合同，泊寓负责项目装修改革与运营；重资产模式以单项目运营期的盈利能力作为主要考核指标。
万科泊寓主要定位客群为城市青年人群，专注于“白领公寓”条线，针对不同城市因地制宜。在以“城中村”为主的深圳，万科推出了“万村计划”，尽管2019年的“万村计划”触礁，全面停止扩张并收缩，使得公司内部人员架构也相应调整，但到2020年，随着泊寓城中村签约项目迎来集中交付，泊寓万村的改造项目开始进入加速快跑的阶段。而在北京，全国首个集体用地建设的租赁住房——成寿寺社区（泊寓院儿）也在去年对外开放。
作为行业先驱之一，泊寓进入行业6余年，目前已 完成全国33城布局 ，运营368家门店， 累计开业房间数超145000间 ，稳居规模榜首位。泊寓围绕核心城市布局，聚焦北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，完成品牌全国化布局。
截至2020年底，万科泊寓累计开业房源超145000间，管理规模约190000间，位列房企运营规模榜首位。尽管2020年一季度受疫情影响，开业增速骤降，但整体来看，房企系运营商新增开业依旧维持增长趋势，泊寓全年 新增开业3.5万间 ，实现 开业增速32% 。
表：2017-2020年万科泊寓开业情况
数据来源：万科年报、CRIC城市租售系统
区别于前几年的快速扩张阶段，现阶段的泊寓聚焦资源，集中于更高效的开业转化和良好的经营，全年八城累计开店19家，新增开业房源近6400间，主要集中于深圳。值得关注的是，北京开业的两家门店均为集体建设用地建成的租赁住宅项目，也是 北京泊寓在集体建设用地上的新尝试。
表：万科泊寓重点八城2020年新开店情况
2020年，通过对泊寓八大核心城市运营数据的跟踪监测：
从规模来看，深圳以庞大的“城中村”改造项目的规模优势，占八城规模的67.1%，其次为广州，占比12.3%，泊寓广深两城的规模在八城规模中占比近八城；从租金收入来看，深圳依旧占据八城首位，贡献57.9%，其次为广州，租金收入占比八城收入的15.8%。基于泊寓在业内有着较高的品牌认知度和良好的口碑，核心八城项目的平均出租率均维持在86%以上，受年初疫情影响较小。
尽管泊寓在深圳规模和租金收入远超其余七成，但基于深圳的特殊属性，以万村泊寓为主，多为城中村改造项目，单房的租金坪效较低。因此，整体来看，一线城市中， 上海、广州 两城的项目价值蕞高；二线城市中， 杭州 的项目价值蕞高。
2020年，通过对泊寓八大核心城市运营数据的跟踪监测：
一线城市中，万科泊寓选址多考虑交通因素，以及一线城市原本的高租金，规模大或运营时间较久的项目整体运营平稳，出租率维持在高位。同时，万科泊寓品牌在业内已获得了一定的认知度和品牌知名度，品牌也存在一定溢价。北京泊寓院儿（成寿寺社区）作为全国首个集体建设用地建成的租赁住房项目，很好地解决了供求和价格错配问题，也使得项目已经入市，就达到满租。
二线城市中，项目主要依附于便捷的交通，以及周边完善的配套，还有部分城市打造了轻奢公寓，定位中高端，使得产品有较高的租金和一定的溢价空间，如杭州泊寓α解放路店。
A. 一线业绩蕞高门店——泊寓 院儿 (成寿寺社区)
泊寓院儿(成寿寺社区)于2020年7月开业，这是全国首个开工及开业的集体土地长租公寓，项目改造自老旧的群租房，极大地改善了项目地环境，提升项目坪效，达到政府、运营商、村集体三方受益的效果。项目以20-30㎡单身平层户型为主，为不同客户群体配备5种主题房型。此外，项目针对年轻人的不同需求，将丰富的配套融入设计中，在楼宇之外推出了4000㎡的社区个性商街，满足租客日常生活需求。
尽管项目开业至今近半年，但由于项目较高的品质，以及大体量的规模，并且维持满租状态，使得其在北京项目业绩中贡献比达到 37.9% 。
B. 二线溢价蕞高门店——杭州泊寓(α解放路店)
杭州泊寓α解放路店是泊寓旗下以轻奢公寓为定位的泊寓α系产品，项目距1号线米，交通出行便捷，周边生活配套设施齐全。此外，杭州泊寓α解放路店距离钱江新城核心区约三公里，区位价值凸显。项目坪效约139.45元/月，对比周边个人房源 租金溢价较高，达72.2% ，同时由于项目体量较大，定位中高端，其对 杭州业绩贡献占比蕞高，达38.9% 。
4、以青年白领公寓为主，因地制宜打造产品
万科泊寓主要定位青年白领公寓，但项目因地制宜，针对“城中村”为主的深圳，万科推出”万村计划“，通过改造城中村建长租公寓，以此达到项目溢价。在北京，泊寓通过集体建设用地建设租赁住房。而针对城市的中高端客户，泊寓推出轻奢公寓——泊寓α。
从八大核心城市整体产品分布来看， 1000-2000价格段占比蕞高 ，达到49.8% ；目前，泊寓的产品结构以中端为主，主要聚焦租赁需求度较高的白领，加上泊寓目前在深圳规模体量蕞大，而其城中村属性使得租金普遍不高。
图：万科泊寓核心八城各租金段产品分布情况
△ 分城市看，分析城市间产品的差异性及租赁市场支付能力：
一线城市中，由于深圳的城中村属性，租金段主要分布在1000-2000元/月，占比近7成，北上广三城均定位中高端，主要定价为2000-4000元/月。
二线城市，杭州布局了两个轻奢公寓，一定程度上拉高了租金占比，且杭州南京两城项目区位优势较好，周边配套完善，对项目租金有提升。
6、八城市占率高达15.4%，深圳份额蕞高
通过对比国内行业标杆20租赁企业在八个城市的累计开业规模，通过对比国内行业标杆20租赁企业在八个城市的累计开业规模来看，泊寓平均 市场占有率达15.4% ，在8城区域内总体发展较好。分城市来看，泊寓在深圳的市场份额较高，超67%，其他城市也多在10%左右。
2020年，疫情对于租赁住宅行业冲击之大，使得众多分散式公寓运营商纷纷爆雷，而对于头部企业来说，开业规模依旧保持增长趋势。对于国内租赁住宅行业来说，目前仍处于整合阶段，未来资源会向头部企业靠拢，收并购事件也将频发，进一步扩大头部企业优势。
万科泊寓作为规模榜首位的运营商，6余年来稳扎稳打，结合各城市不同特点打造产品，通过差异化项目提升溢价，在不断试错中总结经验，树立行业标杆。
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