从库存大户到无房可售
2016年以来的这轮强劲复苏，全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始，房地产滚滚热浪显现出新的苗头：由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看，嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。
浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台，在市场出现较大波动时，有责任有义务，为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者，提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。
这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判，将真实的市场情况呈现出来。
我们选取了，今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本，进行详尽的调研分析。这15个市县分别是：*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。
（注：市场瞬息万变，特别是10月份各地集中出台的调控政策，虽然此次调研的城市并不在调控之列，但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成，之后市场变化未能体现）
上一期：房价涨幅被赶超 海宁这一年“落寞”吗
德清县，坐落于杭州西北面，距离杭州主城区45公里，从杭州乘坐高铁不过15分钟就能到达。因其地理位置距离杭州较近，且几乎无城市空白间隙，一直被戏称为“杭州的后花园”。
提到德清，很多人最先想到的就是闻名遐迩的莫干山风景区。而德清除了有发达的旅游业外，其第二产业的实力也是不容小觑。2015年，德清仅先进装备制造、生物医药、装饰建材三大产业就实现产值750亿元，占全县规模工业产值比重近七成。以产业为支撑，德清的上市企业也是高歌猛进，升华拜克、美都能源、德华兔宝宝、佐力药业等一大批企业走上世界的舞台。
发达的产业、位列百强县的经济实力，给德清的房地产市场提供了成熟环境，并且培育了一大批知名房企，如德信、华盛达、升华等。这些房子先后以德清为起点在全省乃至全国扩张。而在德清本土，绿城、保利等全国性房企也早有布局。可以说，德清“庙小”却有不少“大佛”。
在这一波行情中，德清房地产市场也经历了不小震动：从高库存发展到了库存告急。
成交爆发库存“告急”：2016年3月开始，德清主城区呈现出政策市——成交量集中爆发，3月单月成交825套，几乎是2015年月均成交的3-4倍。截止8月底，主城区共成交2564套，已经超过2015年全年销售量。
高量成交直接促成了库存的持续下降。在与楼盘销售代表交流中，我们听到的最多的就是“基本售罄”。从数据上看，截止9月底，作为德清主城区的武康库存仅剩800套左右，而且其中75%来自同一个楼盘：保利·原乡。
量虽高涨价仍稳定：虽然德清的成交量暴涨，但是价格并没有很大起伏。根据数据显示，2016年8月成交均价较1月仅上涨286元/平米，为8194元/平米。
究其原因，还是在于购房人群以本地人为主。“本地居民对价格较为敏感。”据销售员介绍，与一二线城市不同，德清外来人口导入不明显，主要的购房需求仍集中在本地，主要以武康主城区为主，乡镇购房者次之，外地客户“罕见”。
这一点从成交面积段也可以得到印证：在德清，最受市场欢迎的是120-140平米改善型户型面积，主要是来自本地的改善需求。
板块划分不明显未来发展向东延伸：德清因其市场较小，故板块划分不明显。目前主要分为老城区及城东片区两个区域。
老城区因其开发较早，多为老小区。新楼盘集中分布于新规划建设的城东片区。但由于城东片区的配套尚未形成，老城区各项配套成熟，因此目前在价格上，老城区高于城东片区。
此外，老城区土地储备不多，未来发展需依靠旧城改造，难度较大。而城东片区土地储备充足，规划完善，未来德清发展向城东片区延伸。
“今年销售情况比较好”在接受记者采访时，德信地产德清公司营销总李嘉简单描述了2016年德清的楼市特征。
从数据上来看， 2013年全年销售1984套，2014年市场遇冷，仅成交1299套。2015年房地产大环境逐渐回暖，德清主城区商品房成交有一定的提升。今年3月以来政策利好不断，此前受压抑的需求得到释放，市场成交一度在3、4月集中爆发。据统计，2016年3月，德清主城区单月成交825套，截止8月底，主城区共成交2564套，超过2015年全年的成交量。
价格方面，德清市区高层价格普遍在7000-9000元/平米左右，多层价格在9000-12000元/平米左右。从历年走势图来看，商品房均价基本处于这一区间。
根据走访情况来看，今年以来，各个楼盘虽然走量很快，但价格并未有明显提升。德华·上邻世家的销售人员告诉记者，“年初小高层价格在8000元左右，市场放量后，价格也只上涨了300-400元/平米。多层稍微多一些，从11000元涨到12000元/平米。”其他楼盘的销售人员也表示，价格并未有太大浮动。
此外，从数据中我们也可以发现，2016年1月份，主城区成交均价7908元/平米，8月份成交均价仅上涨了286元/平米。
有业内人士告诉记者，德清外来人口导入能力不足，购房者多为本地客户，外地人占比极小，且本地人对价格较为敏感，接受的价格水平也仅在7000-10000元/平米，因此价格并未有明显提升。同时，他还表示，德清市场历史库存较大，房企都想趁着这一波行情跑量，价格涨幅不大也在情理之中。
库存方面，截止8月底，武康主城区商品房存量为2014套。当10月初记者到达德清后被告知，目前市场基本无房可售。
随机走访的几家楼盘案场，记者均被告知项目售罄。业内人士表示，今年以来，德清走量很快，目前城区内基本没有什么库存了，剩余大约800套左右，保利·原乡占600多套，其余楼盘基本个位数。
G20峰会影响下，杭州、海宁等地涌入不少外地投资客，考虑到德清距离杭州较近，或许也有这样的情形。但走访多家楼盘案场后记者发现，事实并非如此。销售人员表示，德清的购房人群还是以本地人为主，外地投资客并不多见。德华·上邻世家的销售更是拿出具体的数据——购房以武康本地客户为主，占比超过60%，乡镇过来买房的在30-40%左右，外地投资客仅个位数。他还补充道：“即使是杭州过来买房的，也多为德清本地人，在杭州工作。”
德信·一里洋房、保利·原乡、绿城·英溪桃源、余英坊夜景(图片来源于网络，顺序从左到右，自上而下)
本地购房者购房的主要目的是为自住，且多为改善型需求。据记者实地探访，120-140平米的面积段，市场接受度最高。并且，记者还发现，德清市场，无论是刚需还是改善，几乎都为毛坯交付。保利·原乡的销售告诉记者：“在德清，120方三房两厅两卫的户型最为畅销，而且因为居民对精装的接受度不高，所以在德清基本都还是毛坯交付的。”
德清因其市场较小，板块划分并不明显。目前仅分为老城区及城东片区两个区域。
老城区由于开发较早，多为老小区，目前仅有德信·上城、德信·一里洋房两个新盘，且均已售罄。
城东片区作为新规划开发的区域，新盘较多。绿城·英溪桃源、德华·上邻世家、保利·原乡、德信·英溪大院、美都御府等均布局于此。
此外，老城区土地储备不多，未来发展需依靠旧城改造，难度较大。而城东片区土地储备充足，规划完善，未来德清发展向城东片区延伸。
记者在走访中还发现，虽然新盘多集中于城东区域，但老城区由于其配套完善，交通方便等因素，目前在价格上仍高于正在建设的城东片区。德信·英溪大院的销售人员告诉我们，“目前城东片区的均价在7000-8000元/平米左右，而位于老城区的德信·一里洋房可以卖到9000-10000元/平米。”
不过，记者随机采访了几家中介门店以及出租车司机，他们均表示未来比较看好城东片区。随着舞阳九年制学校、汽车站、中医院、浙江工业大学德清校区等大型配套的落地，未来城东片区发展定会超越老城区。
有业内人士分析，德清接下去有很多利好。有多个大型的项目将在德清落地，如乐视汽车、影视小镇。再加上，二绕及轻轨的建成通车，德清与杭州的“同城效应”将会放大。未来德清的发展还不好说，楼市方面或与现在大有不同也说不定。
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