上海老工业区闲置厂区“变身”租赁公寓
本月初，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。上海也在加快存量资产改造租赁住房的脚步。
近日，“谊·魔方公寓”上海吴泾华师大店开业。这处由闲置厂房改造而来的生活社区，可为超过600名青年人才提供住所。它由上海华谊集团资产管理有限公司与长租公寓企业魔方生活服务集团联合打造，成立合资平台共同负责开发、运营和管理，将为上海探索租赁住房多主体多渠道供应提供又一种思路。
“谊·魔方公寓”坐落在上海闵行吴泾板块，从上海市区前往此处要用到轨交、公交等多种出行工具，交通不算方便，但这并不影响其出租率，刚开业就达到97%。除个人申请之外，还有15家企业主动前来问询，涉及电子、制药、科技等多种行业。
25岁的创业青年符纯平，蕞近搬到了“谊·魔方公寓”一户39平方米的单人间，每月租金为3000多元，公司就在附近一家技术产业园内，每天开车上下班，十分方便。
在他看来，这里比以前租的一百多平方米的老小区套间更划算：“原来我是和三四个陌生人合租，租金是便宜，但老小区缺少活动场所。搬过来以后，周末我可以和其他租客一起打羽毛球、打篮球，还认识了许多其他行业的朋友。”
和符纯平一样，入住“谊·魔方公寓”的租客，几乎全部来自服务半径在3公里内的产业园区。
新员工的居住需求，以及闲置资产的盘活利用，是区域产业结构调整所面临的两大问题。吴泾板块是闵行的老工业区，“谊·魔方公寓”地处龙吴路5395号，曾面临同样的困境。
这里原为华谊集团上海***碱化工股份有限公司集体宿舍，包括三幢宿舍楼、一幢食堂、一幢锅炉房。随着闵行产业结构升级、化工企业搬离，厂区宿舍闲置长达两年时间。
腾笼换鸟之后，吴泾板块及周边入驻了众多高新技术企业，激发了越来越多的居住需求。知名的紫竹园区、中国梦谷·南上海文化创意产业园，还有上海交大、华师大等高校和科研机构坐落其中，而区域的居住生活配套还有待提升。
经过四个月更新改造，龙吴路5395号转化为租赁住房，同时解决以上两大痛点。园区内，工人宿舍被改造成全配式白领公寓及企业宿舍，有单人间、四人间等多种户型，共计323间房，配备智能门锁、智能水电表、智能家居。两层楼的食堂因地制宜，改造成5套宿舍型租赁房，每间房间有4到6张床位，可以满足蓝领入住需求。
原来的锅炉房，被打造成为会客厅、健身房，搭配“马卡龙色系”，备受年轻人欢迎。室外的场地也被修成篮球场、羽毛球场。
今年，上海计划形成供应租赁住房约5.3万套，床位4万张。在租赁住房市场，逐步形成以国企为示范引领，多主体、多渠道供应的格局。在这个背景下，由国企提供闲置土地和住房，长租公寓企业发挥自身优势，输出开发、运营和管理经验的合作模式，正变得越来越普遍。
记者了解到，“谊·魔方公寓”采用了不同以往的合作模式。“过去，国企和运营方主要是单纯的租赁关系。这一次我们采用合资平台的方式，双方各占股50%，从开发、运营到管理共同主导。”魔方生活服务集团CEO柳佳说，这一深度合作模式，有利于探索更长远、更稳定的租赁住房供应。
长租行业经历洗牌之后，稳健发展成为企业经营的核心。从今年开始，上海租赁住房监管进一步升级，旨在引导企业平稳发展。记者了解到，“谊·魔方公寓”被纳入闵行区非居住存量房改建与转化租赁住宅（长租公寓）首批准许名单，探索打通“非改居”审批流程，通过管理部门纳管形式，实现公寓稳健经营。
“租赁行业是一个‘慢生意’，是要通过精细化管理来创造利润。对长租公寓企业来说，真正产生效益的是运营端，是要用服务去创造价值。”柳佳表示。目前，魔方公寓从项目投决，到设计改造施工，再到后期的运营管理，已经形成了标准规范、流程和专业团队。
未来，依托魔方与华谊资产成立合资平台，双方将发挥各自优势，在“加快培育和发展住房租赁市场”的政策要求下，持续盘活存量住房资源。接下来，还有更多项目将要开业，进一步扩大城市租赁住房供给。
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